Что решил Верховный суд
Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ включены 20 правовых позиций, выработанных по делам 2022–2025 годов, цель которых — единообразие подходов судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.
Заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не является автоматическим основанием для отмены сделки; судам рекомендуется учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение.
В обзоре подчёркивается принцип равной судебной защиты сторон сделки. Если договор признаётся недействительным, применяется двусторонняя реституция: каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Также указано, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не всегда является существенным основанием для признания договора недействительным в соответствии со статьёй 178 ГК.
Почему пересмотрили практику
Пересмотр практики стал следствием громкого спора о продаже квартиры, в результате которого на рынке возникла паника: после заявлений о возможном мошенничестве массово начали оспаривать сделки и требовать возврата жилья даже у добросовестных покупателей.
Решение по конкретному спору и последствия для рынка
В одном из заметных дел летом 2024 года была продана пятикомнатная квартира в Хамовниках за 112 млн рублей; позже продавец заявил о телефонном мошенничестве и потребовал вернуть жильё. Первые инстанции удовлетворили иск и вернули квартиру продавцу, оставив покупателя без жилья и средств. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.
Утверждённый обзор должен снизить количество подобных споров и стабилизировать практику судов: теперь при оценке сделок суды будут внимательнее рассматривать обстоятельства, добросовестность сторон и применять механизм двусторонней реституции при признании сделки недействительной.